【席磊律师】杜春波与合肥中信物业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

原告杜春波与被告合肥中信物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告杜春波委托代理人彭华、黄显发，被告合肥中信物业有限公司委托代理人席磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杜春波诉称:杜春波与合肥中信物业有限公司于2011年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定于2012年8月20日交房，该房屋坐落在合肥市庐阳区XX小区X幢XXXX室，与此同时杜春波已依约履行支付房款的义务。后因合肥中信物业有限公司违约迟延交房，经双方友好协商，于2012年12月19日签订《XX小区X楼交房补充协议》，明确原告办理房屋产权证书所需费用与合肥中信物业有限公司应付违约金全额冲抵，按多退少补原则进行结算。合肥中信物业有限公司根据相关法律、法规和政策计算出原告应付办证费用。杜春波依上述补充协议，支付了差额部分。然而，合肥中信物业有限公司却未履行办理房产证的义务。杜春波多次要求合肥中信物业有限公司履行义务，合肥中信物业有限公司一直拖延至今仍未办理。无奈之下，为维护自身合法正当权益，特具状至贵院，请求判令:1、合肥中信物业有限公司立即履行对涉案房屋的办证义务并支付逾期办证违约金66253.72元；2、合肥中信物业有限公司承担本案诉讼费用。

合肥中信物业有限公司辩称:1、对于本案所涉及房屋没有办证我方予以认可，但对涉案房屋没有及时向房产登记部门予以备案是有一定的原因，主要在于合肥中信物业有限公司由于无法按时缴纳相应税费导致不能办理房产证；2、请求法院在逾期办证违约金方面予以酌减。

经审理查明:2011年1月11日，杜春波与合肥中信物业有限公司签订商品房买卖合同一份，该合同约定杜春波购买位于合肥市庐阳区XX小区X幢XXXX室房产一套，建筑面积为95.32平方米，单价为6362.11元／平方米，总价606436元。合同约定交付时间为2012年8月20日。合同约定的逾期交房违约责任为:逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按照以下处理:1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人未提供办理产权证所需材料以及未付清所有房款及相关费用，出卖人不承担责任。合同签订后，合肥中信物业有限公司延期交付房屋。2012年12月19日，杜春波与合肥中信物业有限公司签订补充协议一份，该协议约定:合肥中信物业有限公司应当支付杜春波违约金21831.70元，杜春波为办理房屋产权证书应当承担的契税、维修基金、登记手续费共计24563.60元。为了减少工作量，杜春波同意将办证等费用与违约金相抵扣，按照多退少补的原则进行结算。收到合肥中信物业有限公司的违约金开具收条给合肥中信物业有限公司，收到杜春波办证等费用的开具收据给杜春波。合肥中信物业有限公司在房屋交付使用后及时办理权属登记备案手续，如因杜春波未提供办理产权登记所需全部材料及未交清相关费用，合肥中信物业有限公司不承担责任。当日，合肥中信物业有限公司就杜春波应付的涉案房屋的全部办证费用出具了收条，杜春波就合肥中信物业有限公司应付的逾期交房违约金出具了收条。之后，合肥中信物业有限公司未为杜春波办理房屋产权证，原因在于合肥中信物业有限公司欠缴有关契税等。2014年7月7日，杜春波诉至本院，要求判如所请。

以上事实有居民身份证、商品房买卖合同、网上认购备案确认单、交房补充协议书、收条及当事人陈述予以证实。

本院认为:本案争议焦点在于杜春波诉请合肥中信物业有限公司办理房产证以及支付逾期办证违约金是否具有请求权基础？原、被告双方对于合肥中信物业有限公司未按双方签订的商品房买卖合同约定的期限办理房产证的事实均无异议。根据规定，商品房买卖的所有权转移登记申请人应当向房产登记部门提供:登记申请书；完税／免税证明；申请人身份证明；授权委托书及委托代理人身份证明；购房发票；预售许可证或现房销售备案表；已登记备案的商品房买卖合同及网上备案确认单；初始登记证明、房屋所有权证书或房地产权证书等材料。因合肥中信物业有限公司明确不能缴纳相应税费导致无法提供完税证明，故无法为杜春波申请权属登记，履行办证义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条另规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。虽然杜春波请求合肥中信物业有限公司履行办证义务系双方签订商品房买卖合同所约定的合肥中信物业有限公司应尽的合同义务。但是，合肥中信物业有限公司暂时无能力履行该义务，且向房产登记部门申请登记的行为不适合强制履行。对于杜春波关于办证的诉讼请求，本院依法裁定予以驳回起诉。因逾期办证违约金系逾期不能办证所产生的违约责任，该违约行为仍在继续状态，其可能造成的损失数额不明确，故该请求权也应在其后一并主张，本院一并予以裁定驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、　　第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下:

驳回原告杜春波的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员刘军

二〇一四年九月二日

书记员黄泽珊